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    前瞻“十三五”房地产:“疯牛”变“慢牛”
      2015年08月04日 14:04:43
      来源:国际先驱导报
      作者:佚名
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        一线城市楼市正逐渐回暖。新华社

        分析人士指出,房地产市场未来虽然仍有很大的需求以及增长空间,但已基本告别了过去的“疯牛”增长态势,进入“慢牛”的“新常态”。有业内人士甚至预测,“就算全面取消限购,房地产也难像5年前那样疯狂”

        《国际先驱导报》记者郑钧天、徐岳、王浩明发自上海、天津、广州

        最近一段时间,尽管北京、上海等一线城市阴雨连绵,但这些城市的房地产业却“重见阳光”。

        国家统计局的最新数据显示,6月份房价环比上涨城市个数和幅度均在增加。市场机构的研究也显示:楼市已经走出近一年的低谷,随着销售回暖,“库存”数据已经连降四月。

        上海易居房地产研究院近日发布的《2015年6月新建商品住宅库存报告》也认为,目前去库存周期已经脱离了高位水平,预计下半年去化周期还将继续缩短,房价将稳中向上。

        多年来,房地产业被视为助力中国经济增长的重要组成部分。分析人士表示,随着中国经济步入“新常态”,房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态,也都发生了相应的变化;未来,房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。“十三五”期间,房地产业或真正从中国经济引擎转变为中国经济的“稳定器”之一。

        可以说,中国楼市本轮的变化始于2014年。去年以来,中国房地产市场再一次走到“十字路口”:过往的“狂飙突进”告一段落,多领域“数据拐点”开始出现。

        数据显示,2014年下半年起,尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能,但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。2014年,全国房地产开发投资完成额为95036亿元,同比增长10.5%,同比增速创过去十年最低水平;商品房新开工面积为17.96亿平方米,同比下降10.7%,降幅同样创过去十年最低水平。

        进入2015年后,多项房地产业政策密集出台:住建部等三部委3月30日联合发布通知,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至两成。同日,财政部等也发布通知,将普通住房营业税免征期由五年改为两年……

        业内专家普遍认为,新政策并非楼市再次起飞的“助推器”,而是保证房地产市场软着陆的“减速伞”。业内专家认为,新政将显著刺激改善型需求,二手房市场率先活跃,将带动一手房成交量上涨,有利于进一步消化目前高企的库存,为一线城市实现软着陆提供条件。

        业内专家进一步指出,前几年政府对市场过热的需求进行行政干预,这个干预从目前的结果来看打破了市场预期,让楼市似乎变成了“政策市”和“心理市”。过去十年间的中国楼市,供需关系失衡,限价、限购和限贷政策屡屡失灵,进一步加剧了购房者的预期,导致房价越调越涨。

        然而,此次超出预期的利好政策并没有引发一线城市楼市再度暴涨。“新政不是刺激,而是解开了束缚已久的刚性需求和改善性需求,作为房企,目前策略还是以抓住机会去库存为主,谁涨价谁的房子不好卖,”越秀地产副总经理伍岳峰说。有分析认为,开发商不敢提价,这或许标志着持续了十年之久的北上广深楼市“搏傻游戏”或将就此终结,楼市在告别“心理市”后,将进入一个相对平衡的理性博弈期。

        专家认为,在供需关系相对平衡的情况下,房地产将逐渐回归其商品属性。

        深圳市房地产研究中心主任王锋就表示,随着政府调控思路的转变,稳定住房消费、逐步放开行政性限购等政策的出台,开发商和购房者的心理已经趋于成熟,楼市告别“心理市”,从而进入一个较为长期的依托市场本身规律的理性博弈阶段。

        有分析认为,当前,中国正处在经济动力转型期和衔接期,房地产、制造业等“老引擎”动力在减退,新的动力将通过大众创业、万众创新激发出来。但在当前以及未来较长时期内、新老引擎还未完全衔接之前,房地产业仍将是中国经济的支柱产业。不过分析人士指出,房地产市场未来虽然仍有很大的需求以及增长空间,但已基本告别了过去的“疯牛”增长态势,进入“慢牛”的“新常态”。

        分析人士判断,房地产行业增速趋于平缓,且这一趋势不可逆转。有业内人士甚至预测,“就算全面取消限购,房地产也难像5年前那样疯狂”。这主要是基于以下两点判断:

        一是国内需求结构发生变化。民生证券研究院宏观经济研究员朱振鑫测算,目前中国20岁至29岁人口占比约为17%,而未来十年这个数字可能降至10%左右,适婚人口比例的下降,将导致住房需求的减少。此外,有统计显示,目前中国的人均住宅面积在33平方米左右,虽然明显低于美国的67平方米,但已接近大部分发达国家,远高于一些新兴市场。比如,英国是35.4平方米,日本是36.6平方米,韩国是26平方米。香港地区则仅为15平方米。

        二是市场供求关系发生变化。北京市房地产业协会秘书长陈志说,很多房地产商乐于将市场需求定义为“刚性需求”,这在当前房价水平下,已经发生了变化。以北京等一线城市为例,确实有很多需要改善居住条件的家庭,但缺乏支付能力的居多;还有很多年轻人选择了租房来代替买房。这些都表明,住房需求不见得一定是“刚性需求”,开发商盖的房子也不一定总能卖得出去。

        在接受采访的开发商看来,严峻的市场考验正在到来。一方面,房地产行业利润率正向社会平均利润率回归;另一方面,市场竞争加剧,部分实力弱的开发企业将面临被市场淘汰的风险。

        一位在房地产市场摸爬滚打二十余年的公司高管告诉记者,“研究政策不如研究市场。企业拿地就能赚钱的时代已经过去,现在想卖房子,就要推出高附加值的产品。比如我们花大价钱引进一种空气循环系统,保证楼内恒温恒湿。虽然增加了成本,但可以在销售过程中增加优势。不仅是我们,其他开发商也都拿出来自己的看家本领,都在提高品质上下工夫。”

        万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)原高级副总裁毛大庆也坦言,“把房子做精才是更重要的事情”。

        可以说,房地产行业的转型已是一个不争的事实。

        全国工商联房地产商会创会会长聂梅生表示,转型中的房地产业应向服务业看齐,抓住互联网 的势头,改变营销模式。她说,房地产行业的转型需回归服务于人的“初衷”,通过借助互联网等手段加快创新,积极转向服务业并学习服务业的经营思维,以满足不同行业、不同人群的需求。

        此外,还有学者分析,过去,中国房地产市场被视为典型的政策市、货币市,非理性投资是房价快速上涨的一个重要原因。但随着近年来房地产相关制度的完善,房产税立法进程的加快,住房价格涨幅回落、甚至出现绝对下降,百姓住房消费理念也发生了转变,这将成为房地产市场健康发展的关键因素。

        在房地产业,多年来,行政主导的房地产调控政策一直持续,一些以“抑制改善型需求”、“短期内控制房价”为目的的做法屡遭市场质疑。而从2014年下半年起,这一情况有了实质性的改变。目前,除北上广深等一线城市外,绝大多数地区均已取消或放宽限购政策。

        去年10月天津取消限购政策,最终全年新建商品房平均交易价格10679元/平方米,同比增长1.4%;在山东省济南市,去年7月取消的限购政策也没有对房价产生大的影响,全年新建商品房销售均价8135.74元/平方米,同比增长5.59%。

        在业内人士看来,目前房地产市场的主要矛盾是结构上的供求不匹配,“去干预化”或“去行政化”,就是允许房地产市场自行调整,是要发挥市场在资源配置中的决定性作用。

        “政府要做的,是取消一些不再合理的干预,要敢于给市场自身一个表现的机会。我觉得,"调控"这个词可以退出历史舞台了,改为"改革"或"调整"可能更为恰当。”聂梅生说。

        本报记者看到,最近一段时间,以刺激住房消费为目标的新一轮改革相继在各地出现。这些改革措施的一个共同点,是政府专注于提升百姓住房消费能力,允许市场自发调节。

        聂梅生认为,原来房地产调控政策不支持改善性住房。现在既然全面建设小康社会,老百姓(603883,股吧)的幸福感也来源于住房条件的改善,政府就必须实打实地提高百姓住房消费能力,减少税费和利息负担。分析人士指出,依据中国楼市现阶段的市场特征,把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群是非常必要的。在业内人士看来,未来,政府出台房地产政策时,改善性住房政策的设计将有望得到进一步加强。

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